高地价侵蚀利润 南京河西地王入市难?

发布时间:2022年05月30日
       南京报道, 阿里巴巴江苏总部、小米科技华东总部入驻, 江苏第一高楼绿地金融中心入驻, 奥体中心、绿博园、南京之眼、江苏大剧院、保利大 剧院和其他标志性的成熟建筑。” “现代国际城市中心”的定位,

使河西成为南京最受欢迎的区域。 6月14日, 河西佳兆业城市广场、绿地华侨城海坡滨江、盛隆桃园三套场景开启。 《华夏时报》记者亲眼目睹了2万多人抢1000多套房的盛况。 平均每平方米3.5万元的价格可能让南京其他地区难以企及, 但河西的土地成本早在两年前就已经超过了这个价格。 2016年1月, 上海建工以64.8亿元的价格中标河西G68地块, 楼面价高达42561元/平方米。 2016年5月, 由电建地产与金茂集团组成的联合体电建金茂联合体, 以69.6亿元的价格中得了位于南京河南西南的G12和G13两块地块。
        地价分别为37027元/平方米和36890元。 元/平方米。 2016年5月, 某央企以32.8亿元成功中标河西G14宅基地, 楼面价45213元/平方米。 市场再次出现面粉比面包贵的现象, 严控高地价项目如何入市成为房企亟待解决的难题。 地王入市难 6月中旬,

华夏时报记者走访南京河西三个地王项目。 虽然他们已经拿到了两年多的土地, 但还没有进入市场。 其中, 上海建工的G68地块和G12地块, 建在G13地块上的中国金茂大厦仍处于打地基状态, G14地块仅覆盖至六层。 2016年上半年, 南京河西地王频频亮相。 1月, 河西中部G68地块吸引了15家房企竞逐, 包括融创、招商、华润、仁恒等大牌房企。 上海建工四建集团和南京奥禾房地产开发有限公司的联合体以64.8亿元的价格一举拿下, 折合楼面价42561元/平方米。 G68地块东至黄山路, 南至兴隆街, 西至宏远腾达初中, 北至白鹿东街。 位置非常优越。 工地前的公告牌显示, 该项目规划为A、B两地块, 总用地面积约69205平方米, 其中A地块拟建8栋住宅楼, 1栋楼 1、3、4、5、6、8号楼为18层, 2、7号楼为17层; B座规划建设12套住宅, 1、4、8、12号楼为17层, 2、3、5、7、9、10、11号楼为18层, 6号楼为16层。 根据南京市规划局前期设计方案, 该项目总建筑面积约25万平方米, 其中地上建筑面积约15万平方米, 主要功能为住宅, 地下建筑 面积约10万平方米。 项目容积率不大于2.2, 限高60米。 记者走访发现, 该项目A地块的建设刚刚出土, B地块还在打地基。 开工日期为2017年6月30日, 竣工日期为2021年4月1日。也就是说, 在征地后的一年半内, G68地块已经闲置。 截至目前, 项目售楼处尚未建成。 其销售人员告诉记者, 虽然建在G12和G13地块上的中国金茂大厦已经建立了营销中心, 但尚未开业。 该项目于2016年5月由电建与金茂共同中标, 两地块总价69.6亿元, 溢价率达80%以上。 G12地块楼面价37027元/平方米, G13地块楼面价37027元/平方米。 价格为36890元/平方米。 G12地块规划设计方案总建筑面积13.22万平方米, 其中地上9.18万平方米, 由7栋高层住宅及相关配套设施组成。 G13地块项目规划设计方案总建筑面积14.26万平方米, 其中地上9.65万平方米。 由8栋高层住宅楼及相关配套设施组成。 然而, 该项目中只有不到一半的建筑物已经倒地, 其余的仍处于打桩状态。 根据中国金茂大厦门口建设项目用地公告, 该项目将于2017年7月开工, 2020年12月竣工。2016年5月13日, 经过25轮招标, G14地块在 南京河西最终以32.8亿元的价格被一家大型央企拿下。 楼面价格45213元/平方米, 创南京单价最高。 根据规划, 项目由5栋高层住宅和1栋单层会所组成, 其中1#、2#、3#地上29层, 5#地上28层, 6#地上19层。 项目总建筑面积约11.16万平方米, 地上建筑面积7.25万平方米。 记者走访发现, 该项目只有一栋楼建到6楼,

其他还在2楼和4楼之间, 没有建售楼处。 利润空间被压缩了。 针对入市延迟的问题, 记者询问了中国金茂之家的工作人员, 他们只表示营销中心即将开业, 暂无项目信息, 包括价格、平面图等 ., 但平面图的范围约140平方米 - 220平方米。 中国金茂大厦旁边是6月中旬开业的佳兆业城市广场。 据南京当地业内人士透露, 中国金茂大厦的开盘势必会推高该地区的房价。
        与中国的金茂大厦相比, 上海建工的G68地王项目不仅没有进入市场,

就连营销中心也没有建成。 根据上海建工2017年年报, G68地王项目预计总投资82亿元, 其中总投资82亿元。 土地成本64.8亿元, 截至2017年底, 累计投资约70亿元。 G68地块周边成熟的住宅项目包括金隅紫金府、鸿图尚水云锦、凤凰河西等项目。
        记者梳理发现, 这三个地王项目有几个共同特点:一是开发周期长, 二是单位大。 河西格陵兰华侨城海坡滨江于2015年12月23日以83亿元的总价被华侨城拿下, 楼面价7419元/平方米。 仅一年后, 该项目首次开放。 南京一位业内人士告诉记者, 高昂的土地成本导致开发商建造改良房甚至豪宅, 有利于提高房价, 尽可能获得一定的利润空间。 开发周期太长,

容易影响开发者的支付。 毕竟土地成本太高, 开发成本和融资成本会进一步降低利润率。 地王项目入市缓慢, 可能是由于对市场的观察, 因为现在政府限价低,

等待楼市“松动”再推盘。 易居研究中心研究总监闫跃进表示, 高昂的土地成本应警惕市场降温的风险, 包括购买力弱等一些因素。 如果一味追求地王, 开发商可能会因资金不足而出让土地。 块, 消耗成本, 为其他企业并购提供机会, 这背离了开发商收购土地的初衷。